Depuis les déclarations en 2007 des revenus de 2006, la fiscalité des revenus fonciers des personnes physiques et des associés de SCI n'ayant pas opté pour l'I.S. a été sensiblement remaniée.
Avec la réforme du barème de l’impôt sur le revenu, elle est aussi devenue nettement plus favorable aux bailleurs. Par ailleurs, depuis la déclaration des revenus de 2004 et 2005, de nouvelles modalités de prise en compte des charges de copropriété ont été mises en place, et la déduction des charges locatives impayées modifiée.
Enfin, les nouveaux régimes d’incitation fiscale à l’investissement locatif "Robien recentré", "Borloo populaire", et "Borloo dans l’ancien" sont venus se surajouter aux régimes antérieurs toujours en vigueur pour les bailleurs : "Périssol", "Besson", "Lienemann", dont les modalités ont été adaptées.
Aperçu général de la fiscalité des revenus locatifs
La fiscalité des revenus locatifs dépend de la nature de la location et du type de contribuable. Les revenus des locations meublées ou avec prestations sont considérés comme résultant d’une activité à caractère commercial et sont imposés au titre des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).
La location de locaux nus, même s’ils sont à caractère commercial ou professionnel, est par contre considérée par contre comme une activité à caractère civil : ils sont imposés au titre des «revenus fonciers», dans le cadre de l’imposition sur le revenu des personnes physiques (IRPP) du propriétaire lorsqu’ils sont perçus par une personne physique. Sont exonérés de toute imposition les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance.
Sont imposables au titre des revenus fonciers les propriétaires fonciers proprement dits, les propriétaires indivis, les usufruitiers, les associés personnes physiques des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale (sociétés dites « transparentes » ou « translucides », comme par exemple les SCI de gestion), qui donnent en location des immeubles nus.
Tout titulaire de revenus fonciers est tenu de les déclarer chaque année :
- soit selon le régime micro-foncier (v. infra), directement sur la déclaration des revenus 2042 (ligne BE) ;
- soit selon le régime réel d'imposition des revenus fonciers, sur la déclaration des revenus fonciers 2044 ou 2044S (pour les régimes spéciaux - v. infra), annexe à la déclaration des revenus 2042.
Concernant les associés de sociétés transparentes ou non transparentes non soumises à l’IS, leurs obligations déclaratives s’accompagnent d’obligations déclaratives annuelles de ces sociétés : déclaration 2071 pour les premières et notamment les SCI d’attribution, 2072 pour les secondes, et notamment les SCI.
Le régime du Micro-foncier
Il s’agit d’un régime d'imposition simplifié applicable à certains contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant. Il est applicable de plein droit aux propriétaires d'immeubles dont le revenu brut foncier annuel total n'excède pas 15.000 euros au titre de l’année d’imposition.
Sauf option du contribuable pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers (v. infra) et sous réserve de nombreux cas d'exclusion, le revenu brut à déclarer (revenus bruts des immeubles donnés en location directement mais également la quote-part de revenu brut de la société dont ils sont associés), est porté directement sur la déclaration d’ensemble des revenus n°2042 (ligne BE) et sont donc dispensés du dépôt de la déclaration 2044 ou 2044S.
Les contribuables placés de plein droit sous le régime micro-foncier peuvent néanmoins opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers. L'option n'est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription de la déclaration de revenus fonciers 2044. Elle est globale, c'est-à-dire qu'elle s'applique à l'ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal. Elle est exercée pour une période de trois ans, et est irrévocable durant cette période.
Régime normal : les recettes
Depuis l'imposition des revenus de l'année 2004, le revenu brut est constitué par la somme :
- du montant des recettes brutes perçues chaque année par le propriétaire : celles-ci comprennent les sommes encaissées par le bailleur (propriétaire) à quelque titre que ce soit, au cours de l'année d'imposition. Il n'est pas toutefois pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant ;
- du montant du loyer que les immeubles ou parties d'immeubles (autres que d'habitation : v. supra), dont le contribuable se réserve la jouissance pourraient produire s'ils étaient donnés en location ;
- du montant des dépenses qui lui incombent normalement et qui sont mises par les conventions à la charge des locataires (telle une taxe foncière mise à la charge d’un locataire commercial) ;
- des indemnités et subventions destinées à financer des charges déductibles ;
- des recettes accessoires, notamment des recettes qui proviennent de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d'exploitation des carrières, de redevances tréfoncières ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d'usufruit.
Voir la 2è partie : Le régime fiscal de la location non meublée (revenus fonciers) (2/3)