On l’avait presque oubliée, mais la réforme n’a pas été abandonnée et va même entrer en application : l’encadrement des loyers, la mesure la plus symbolique de la loi Alur, verra bien le jour. Selon les informations d’Europe 1, le gouvernement doit publier le décret d’application dès vendredi pour une entrée en vigueur au 1er août. Mais cette réforme a évolué depuis sa première mouture et ne concernera pour l'instant que Paris, précise l'entourage de la ministre du Logement Sylvia Pinel.
Une réforme malmenée. L’entrée en application de l’encadrement des loyers est presque une surprise tant le dispositif défendu par Cécile Duflot, alors ministre de l'Egalité des territoires et du Logement, a connu un parcours fastidieux : il était attendu pour l’été 2012 avec une entrée en application à la rentrée, puis fut reporté et enfin enterré à l’été 2014 par Manuel Valls. Avant de finalement refaire surface en juin 2015 pour une application dans la foulée.
Le décret qui va entrer en application est cependant différent de la version originelle : exit la quarantaine de communes qui devaient être concernées, l’encadrement des loyers ne concernera que Paris, qui servira de lieu d’expérimentation. Lille sera également concernée en 2016, précise l'entourage de la ministre du Logement. Puis d'autres communes pourront l'être, mais seulement lorsque les observatoires des loyers seront prêts.
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L’encadrement des loyers, mode d’emploi. Cette réforme part d’un constat déjà connu : la pénurie de logements dans les zones les plus recherchées provoque une flambée des loyers si bien qu’il est devenu quasiment impossible pour les ménages les plus modestes de se loger dans certaines communes. À Paris, les loyers ont bondi de 42% en 10 ans. Quant aux locataires déjà installés depuis plusieurs années, ils rechignent à quitter leur logement car ils savent qu’ils ne retrouveront pas un loyer similaire ailleurs, ce qui contribue à "gripper" un peu plus le marché de la location.
L’encadrement des loyers est censé enrayer cette dynamique en limitant les hausses de loyers lors d’un changement de locataire. Pour y arriver, la réforme repose sur un principe simple : le calcul d’un loyer médian de référence dans chaque quartier, que les propriétaires ne doivent pas dépasser de 20%.
Qu’est-ce qu’un loyer de référence ? Il s’agit du tarif moyen censé refléter les prix du marché dans un quartier. Il sera établi par le préfet à partir des données fournies par les observatoires locaux des loyers. Son calcul prend en compte les tarifs dans le quartier mais aussi les caractéristiques du logement : meublé ou non, nombre de pièces principales et date de construction du logement. Au final, il n’existera pas un mais plusieurs loyers de référence, selon le type de logement (studio, deux pièces, trois pièces, etc.).
La règle : limiter les écarts à -30% ou +20%. Ce loyer de référence est très important puisque si un propriétaire change de locataire, il ne pourra plus appliquer le tarif qu’il souhaite : le montant du loyer ne devra pas dépasser le loyer de référence majoré de 20%, ni être inférieur au loyer de référence minoré de 30%. Ainsi, dans un quartier où le loyer de référence pour un studio est de 500 euros, un propriétaire ne pourra le louer plus de 600 euros, ni en-dessous de 350 euros.
Selon les calculs de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), l'encadrement dans la capitale va se traduire par une baisse de loyer allant jusqu'à 50 euros pour un tiers des nouveaux locataires, de 50 à 100 euros pour un autre tiers d'entre eux, et supérieure à 100 euros pour le tiers restant. Les 10% des loyers les plus chers devraient baisser de plus de 240 euros.
Mais comme avec toutes les règles, il y a des exceptions : si le bien loué présente "certaines caractéristiques de localisation ou de confort", le propriétaire pourra s’affranchir de la fourchette autour du loyer de référence. Techniquement, ce surplus de loyer sera qualifié de "complément de loyer exceptionnel". Parmi les exemples les plus fréquemment cités : un logement situé en hauteur avec une très belle vue ou disposant d’une grande terrasse ou d’un jardin. En clair, une caractéristique que les autres logements du quartier n’ont pas.
Qui est concerné ? La réforme ne concerne de prime abord que les nouveaux contrats de location. Mais elle s'appliquera aussi à toutes les locations dont le bail sera renouvelé.
Les règles de base avant de signer un bail. Le propriétaire devra vérifier sur internet le loyer de référence dans son quartier et l’indiquer sur le contrat de location, tout comme le montant du loyer que payait l’ancien locataire. Pour les biens d’exception, le propriétaire devra faire de même et y ajouter le montant du "complément de loyer exceptionnel".
Du côté du locataire, il pourra se faire une idée des prix en consultant sur Internet le prix de référence dans un quartier et vérifier sur le contrat de location que le propriétaire respecte la loi. Si ce n’est pas le cas, il pourra demander au propriétaire de rentrer dans les clous. En cas de désaccord, il pourra saisir la commission départementale de conciliation, dans les deux mois suivant la signature du bail.
Une efficacité qui reste à prouver. Sur le papier, ce système pourrait fonctionner et limiter les excès pour les plus petites surfaces à Paris. Sauf que la pénurie de logement est si criante dans la capitale que ce contrôle des loyers par les locataires risque d’être inopérant : certaines personnes en quête d’un logement seront prêtes à fermer les yeux sur un propriétaire hors-la-loi afin d’obtenir le logement, quitte à payer plus que ce que prévoit la loi.