Le prêt viager hypothécaire

Dans la famille des crédits liés à la pierre, il existe un financement à part appelé le prêt viager hypothécaire (PVH). Explications.

En quoi consiste le Prêt Viager Hypothècaire ?

Inspiré du reverse mortgage aux États-Unis, du Lifetime Mortgage au Royaume-Uni et de l’hypothèque inversée au Canada, le PVH a été conçu pour permettre aux seniors propriétaires de leur logement n’ayant pas de liquidités disponibles d’accéder au crédit. Une situation qui est résumée en anglais par l’expression « house rich, cash poor ». Avec ce système de prêt, tout propriétaire peut se faire prêter de l’argent en offrant comme contrepartie à la banque prêteuse une partie de la valeur de son logement. Autrement dit, ce mécanisme offre la possibilité d’obtenir des fonds grâce à son patrimoine immobilier sans aucun remboursement de son vivant. Atout de la manœuvre : l’emprunteur conserve la pleine propriété de son bien et peut utiliser la somme versée par la banque (de 18 à 67 % de la valeur du bien ou selon son âge) à sa convenance. C’est une alternative à la vente en viager.

Quelles sont les conditions d’obtention ?

Les conditions d’un tel prêt sont les suivantes :

Seuls les biens immobiliers à usage exclusif d’habitation (résidence principale, résidence secondaire, bien locatif, etc.) sont concernés.

L’emprunteur doit être le propriétaire.

L’emprunteur doit être une personne physique et non pas une société (SCI, etc.).

L’emprunteur doit préserver la valeur de son bien et donc l’entretenir en « bon père de famille » (réalisation des travaux d’entretien courant…).

L’usage du bien donné en garantie doit rester inchangé (ne pas être transformé en commerce ou en local professionnel).

Comment cela fonctionne ?

L’âge de l’emprunteur (ou plutôt son espérance de vie) et la valeur du bien déterminent le montant du prêt. Contrairement à des crédits immobiliers traditionnels, ici pas de questionnaire de santé, ni d’examen. La souscription d’une assurance décès n’est même pas nécessaire. Seule obligation : faire évaluer au préalable son bien par un expert immobilier. L’acceptation de l’offre par la banque et la prise de garantie hypothécaire se réalisent devant un notaire.

Versé sous forme de capital ou de rente viagère, cet argent « frais » permet alors de doper une retraite insuffisante, d’aider ses proches, de couvrir des dépenses importantes du troisième ou du quatrième âge (hébergement dans une maison de retraite, services de maintien à domicile, etc.). Pas besoin donc de vendre le bien immobilier pour obtenir du cash. Avec ce prêt, il est préservé.

A savoir : Les capitaux du PVH n’étant pas des revenus, ils ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu.

Quand le prêt prend - il fin ?

Le prêt s’éteint dans plusieurs cas de figure :

Le décès de l’emprunteur ou du dernier co emprunteur.

La cession du bien hypothéqué à un tiers à titre gratuit ou onéreux.

Le démembrement du bien (sa pleine propriété est divisée en usufruit et en nue-propriété).

Le remboursement de la totalité de la dette à tout moment.

Cependant, ce crédit a été conçu pour ne pas être remboursé du vivant du senior. Au décès de ce dernier, deux scénarios peuvent se présenter :

Si la vente du bien est inférieure à la dette, la différence est entièrement supportée par la banque. Autrement dit, l’héritier n’aura jamais à débourser un euro pour rembourser ce prêt. Si en revanche la vente est supérieure à la dette, l’excédant reviendra aux enfants du défunt.

Exemple pour bien comprendre : Un homme de 75 ans met en garantie son appartement estimé à 100 000 euros. Compte tenu de son âge, il obtient en liquidité l’équivalent de 34 % de la valeur de son bien, soit 34 000 euros.

1ere hypothèse : le prix du bien vaut plus que la dette. Dix ans plus tard, à la mort de l’emprunteur, la valeur de sa dette actualisée s’élève à 76 873 euros et son bien vaut désormais 116 054 euros (sur la base d’une réévaluation de 1,5 % par an). Au bout du compte, après la cession du bien, les héritiers perçoivent 39 181 euros (116 054 - 76 873).

2eme hypothèse : le prix du bien vaut moins que la dette. Vingt ans plus tard après la souscription du PVH, l’emprunteur décède. La valeur de sa dette actualisée s’élève à 173.810 euros et son bien vaut désormais 134.686 euros (sur la base d’une réévaluation de 1,5 % par an). Au bout du compte, après la cession du bien, les héritiers ne touchent rien et la banque assume la perte de 39 124 euros (134.686 -173.810).

A qui cela s’adresse-t-il ?

Astucieux et pratique, ce crédit affiche un taux élevé de 8,5 %, plus des frais de dossier (4 % du capital versé). Un crédit réservé à ceux qui n’ont pas d’autres solutions pour obtenir du cash et qui ont déjà fini de payer leur maison.

En résumé, ce type de prêt permet aux particuliers de disposer de liquidités pour continuer à diversifier leur patrimoine ou à financer d’autres projets (travaux, maison de retraite, loisirs, vie quotidienne, etc.). Particularité de ce genre de montage ? Il ne fonctionne évidemment qu’en période de progression des prix de l’immobilier. Revers de la médaille : il peut accroître dangereusement le poids de l’endettement et allonge sensiblement la durée du prêt avec, à la clé, un taux révisable.