Parmi les dossiers urgents sur la table du gouvernement, il y a les finances publiques et le logement. La nouvelle ministre du Logement, Valérie Létard, est attendue de pied ferme cette semaine à Montpellier par les professionnels du logement social. Au menu du 84e Congrès HLM de l’Union Sociale pour l’Habitat (USH), notamment : l'accès au logement. Sur les six premiers mois de l'année, 2,7 millions de ménages étaient en attente d'un logement social, selon l'USH. D'un côté, le difficile accès à la propriété empêche certains résidents de libérer leur place. De l'autre, la construction est en berne.
La construction de HLM sous la barre habituelle des 100.000 logements neufs par an
"C’est dramatique : on tient des statistiques depuis plus de 50 ans et nous n’avons vu des statistiques aussi mauvaises". Le bilan que dresse Pascal Boulanger, le président de la Fédération des Promoteurs Immobilier est sans appel : rarement, il n’est sorti de terre aussi peu de logements neufs dans notre pays. Or les promoteurs produisent la moitié, 54% précisément, du logement social en France. Mécaniquement, puisque la production de logements neufs baisse globalement celle de logements sociaux aussi. Ainsi, depuis 2020, la construction annuelle de HLM en France est passée sous la barre habituelle des 100.000 logements neufs.
La faute à une multitude de facteurs selon Pascal Boulanger : "C’est un tout, il y a eu une montée des taux d’intérêt, il y a des lois fiscales qui s’arrêtent, on a aussi une rareté foncière, on a eu peu d’opérations, on a eu des normes, des réglementations qu’on ne critique pas mais tout ça a surenchéri les prix."
Les bailleurs sociaux en soutien
Pour compenser cette baisse de l’offre chez les promoteurs immobiliers, certains bailleurs sociaux se sont engagés à augmenter leur propre production. C’est le cas de CDC Habitat qui livrera 20.000 logements cette année. Mais l’inflation complique aussi l’équation du côté des bailleurs sociaux, comme l'explique Anne-Sophie Grave, président du directoire de CDC Habitat.
"Nous sommes financés sur des prêts indexés sur le taux du livret A. Le taux du livret A est passé de 0,5% à 3% en peu de temps, il a fait fois six. Pour notre groupe, un point d’augmentation du taux du livret A, c’est 75 millions d’euros de charges financières supplémentaires qu’on ne peut pas réinvestir, notamment dans la construction".
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De son côté, la Banque des territoires pointe aussi une autre difficulté pour les bailleurs sociaux : les obligations en matière de rénovation énergétique, qui coûtent cher, et qui les poussent parfois à privilégier la rénovation à la construction. "Le défi aujourd’hui du secteur HLM, comme tout le secteur du logement national, c’est à la fois de réussir à dégager les marges pour transformer le parc de logements existants, d’un point de vue écologique, et conserver suffisamment de fonds propres pour répondre à la demande de logements nouveaux", résume ainsi Kosta Kastrinidis, directeur des prêts de la Banque des Territoires.